這幾天，南京多區(qū)域的“限購(gòu)放松消息”刷屏朋友圈，以至于很多人見(jiàn)面都會(huì)問(wèn)有沒(méi)有開(kāi)到第三套購(gòu)房證明。盡管南京限購(gòu)放松尚未得到官方的確認(rèn)，但種種跡象顯示，包括南京在內(nèi)的省內(nèi)樓市政策正處于調(diào)整醞釀期，而外地人在寧置業(yè)門檻也在逐步降低。對(duì)于近期南京以及全國(guó)樓市的風(fēng)云變幻，江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)也為讀者逐一梳理。

樓市萬(wàn)象：

開(kāi)購(gòu)房證明就像開(kāi)盲盒

4月23日，南京人的朋友圈被一條消息刷屏——“南京戶籍放開(kāi)限購(gòu)，能買第三套”“外地戶口，只要滿6個(gè)月社保即可購(gòu)買”，隨即列舉出南京放開(kāi)限購(gòu)區(qū)域的地區(qū)范圍。

隨后，一些名下有房的市民表示，的確在“我的南京”APP又開(kāi)出了購(gòu)房證明;但也有人表示，嘗試后開(kāi)不出來(lái)。

南京樓市的政策“調(diào)控風(fēng)”由溧水、六合(除大廠)率先吹起，如今已經(jīng)蔓延到了主城多區(qū)域。 4月12日，南京市六合區(qū)、溧水區(qū)房產(chǎn)交易管理中心確認(rèn)，從當(dāng)日起，外地戶籍購(gòu)房者可在南京市六合區(qū)、溧水區(qū)限制購(gòu)買一套房。此前的規(guī)定是，外地戶籍購(gòu)房人要在當(dāng)?shù)乩U納1年社保，以及開(kāi)具工作證明才能開(kāi)出購(gòu)房證明。

到本周，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中心工作人員表示，針對(duì)外地戶口開(kāi)具購(gòu)房證明政策又有所改變，只要是在職狀態(tài)，社保滿半年就可以來(lái)開(kāi)(購(gòu)房證明)，目前窗口已經(jīng)在執(zhí)行。

由于政策尚不明朗，限購(gòu)者開(kāi)具新購(gòu)房證明條件仍然成謎。大家分歧點(diǎn)在于：放開(kāi)限購(gòu)的區(qū)域到底有哪些，以及認(rèn)定究竟是以房子所在地為準(zhǔn)，還是以戶口所在地為準(zhǔn)。

除了南京樓市的寬松政策之外，省內(nèi)其他城市的消息可以說(shuō)是接踵而至。無(wú)錫江陰在近期將首付比例降至2成，從4月15日起，農(nóng)業(yè)銀行在江陰執(zhí)行首房首貸2成、二套3成的首付政策。早在此前，蘇北的徐州、蘇中的南通、蘇南的鎮(zhèn)江都有過(guò)降首付的行動(dòng)，而且力度不小。

市場(chǎng)延伸：

土地市場(chǎng)遇冷，政策亟待官宣

對(duì)于樓市寬松政策頻頻出現(xiàn)的情況，相關(guān)人士分析與市場(chǎng)行情特別是與土拍遇冷有一定關(guān)系，此外庫(kù)存、去化等壓力也是影響因素。在剛剛結(jié)束的南京2022首場(chǎng)集中土拍中， 流拍率高達(dá)30%，8幅底價(jià)成交，只有3幅觸頂，且出讓地塊全部被央企、國(guó)企拿下，民企集體躺平。

此外，南京新房庫(kù)存壓力也非常大， “蓄水池”已經(jīng)逼近7.7萬(wàn)套，按照現(xiàn)在的銷售速度，去化周期可能超過(guò)10個(gè)月。并且從近期加推樓盤的數(shù)據(jù)來(lái)看，大部分樓盤的去化也較為一般，11盤領(lǐng)取銷許，僅1盤搖號(hào)。二手房市場(chǎng)也不容樂(lè)觀，據(jù)貝殼二手房官網(wǎng)顯示，南京目前掛牌二手房已超過(guò)13.27萬(wàn)套。

對(duì)于近期樓市政策調(diào)整的情況，并未有官方明確回復(fù)。南京市住房保障和房產(chǎn)局的工作人員回復(fù)是“沒(méi)有看到文件，沒(méi)有接到通知，至于什么時(shí)候發(fā)文，可以多多關(guān)注南京市住房保障和房產(chǎn)局網(wǎng)站，購(gòu)房證明只要能開(kāi)出來(lái)，就能買”。

華僑路南京不動(dòng)產(chǎn)交易中心的工作人員表示，具體不太清楚，尚未接到官方通知。江寧等區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)交易中心工作人員透露， 有聽(tīng)說(shuō)，但官方還沒(méi)有正式發(fā)文，辦件仍是按原來(lái)的流程走。

專家解讀：

房產(chǎn)暴利時(shí)代已過(guò)，投資風(fēng)險(xiǎn)大

“我個(gè)人認(rèn)為，房產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，個(gè)人房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)很大，需要格外謹(jǐn)慎。”南京財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)系朱高立老師在接受江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)記者采訪時(shí)指出，南京適度放寬限購(gòu)政策屬于意料之中，畢竟到2025年南京的目標(biāo)是全市人口到1000萬(wàn)人，目前900多萬(wàn)的數(shù)據(jù)與此目標(biāo)仍有差距，而讓新市民到南京置業(yè)是目前比較好的辦法。從全國(guó)情況看，2022年，中央多次強(qiáng)調(diào)支持合理住房需求釋放，各地政府落實(shí)因城施策，供需兩端政策優(yōu)化調(diào)整力度均有所加大。3月16日，銀保監(jiān)會(huì)高層表示，要堅(jiān)持“房住不炒”，持續(xù)完善“三穩(wěn)”房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

除了限購(gòu)政策解綁之外，朱高立認(rèn)為限貸政策以及開(kāi)放熱點(diǎn)區(qū)域解綁更為必要，因?yàn)榧词故怯薪?jīng)濟(jì)實(shí)力的市民也不愿意全款支付房?jī)r(jià)，如果是非熱點(diǎn)區(qū)域，更是難以獲得實(shí)力購(gòu)房者的認(rèn)同。朱高立提醒有置業(yè)需求的市民，在政策形勢(shì)不明朗、經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，高杠桿投資房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)極大，需要慎之又慎。

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的前景，朱高立仍然表示樂(lè)觀，因?yàn)橄啾劝l(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化比例，我國(guó)的城鎮(zhèn)化仍有很大的進(jìn)程，一線城市以及新一線城市的房地產(chǎn)仍然值得看好，同時(shí)隨著養(yǎng)老地產(chǎn)以及改善型地產(chǎn)的需求加大，房地產(chǎn)行業(yè)仍是拉動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的重要支柱產(chǎn)業(yè)。(江蘇經(jīng)濟(jì)報(bào)記者 王琦)

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