■本報記者 張歆

看起來很安全的住房抵押類理財，有時并不像“鋼筋鐵骨”的房產(chǎn)一樣堅實可靠。

“如您有閑余資金，可以為您匹配有借款需求的個人，借款人會拿北京六環(huán)以內(nèi)的房產(chǎn)做抵押，再由第三方擔(dān)保公司根據(jù)《擔(dān)保法》28法條一般擔(dān)保，每月支付1%的利息，年化利率為12%”——日前，某財富公司人員付先生(化名)將上述信息發(fā)送至某聚焦各類金融機構(gòu)資金和項目對接的社交平臺，并表示，“產(chǎn)品安全、客戶優(yōu)質(zhì)”。

《證券日報》記者隨后調(diào)查了解到，上述財富管理公司的主業(yè)就是撮合此類融資和投資的需求，而類似的機構(gòu)或平臺還有很多，甚至于還有第三方平臺專門集合此方面產(chǎn)品并進行推介。不過，資深律師提醒，此類理財同樣“投資有風(fēng)險，‘入坑需謹(jǐn)慎’”。

房產(chǎn)抵押理財自稱低風(fēng)險

所謂房屋抵押理財是一種以借款人的房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，投資人享有固定收益的一種投資產(chǎn)品。

《證券日報》記者在付先生提供的一份房產(chǎn)抵押融資需求表上看到，北京市郊一套市價為750萬元(評估價為640萬元)的住宅正在尋求抵押借款，借款人65歲，借款需求是350萬元，期限為6個月，月息為1%，每月付息，到期一次性還款，借款用于園林綠化項目資金周轉(zhuǎn)，借款人共計可獲得利息21萬元。

“如果是多個人資金一起投資，我們的術(shù)語叫做聯(lián)單，需要由一位投資者跟其他投資人簽訂委托協(xié)議，然后由被委托的人，到建委(住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會)辦理抵押登記，房子按照出資比例共同抵押給上述投資者”，付先生表示。

同時，付先生強調(diào)，“我們的客戶都是優(yōu)質(zhì)借款人，產(chǎn)品安全”。但是其未能明確回應(yīng)《證券日報》記者關(guān)于“有抵押品的優(yōu)質(zhì)客戶為何不尋求低息銀行貸款”的問題。據(jù)記者了解，銀行對于個人住房抵押貸款的利率多數(shù)在5.4%-6%之間，而付先生所推介的理財產(chǎn)品的年化利率為12%。

此外，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，P2P平臺的房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的年化利率一般在10%到15%之間。

《證券日報》記者還了解到，部分房產(chǎn)抵押類理財公司在合同中約定的爭議解決方式是仲裁。如果出現(xiàn)借款人違約，糾紛會直接進入仲裁程序。民事仲裁采取“一裁終局”制，解決爭議比較迅速。不過，仲裁機構(gòu)對自己作出的裁決，無權(quán)強制執(zhí)行，若當(dāng)事人不履行，另一方當(dāng)事人只能請求人民法院強制執(zhí)行。

律師提醒“投資需謹(jǐn)慎”

《證券日報》記者檢索房屋抵押類理財發(fā)現(xiàn)，該類產(chǎn)品的主要賣點包括“公證”、“銀行監(jiān)管”、“簽署擔(dān)保協(xié)議”等等。

因此，有觀點認(rèn)為，相對其他類型的理財產(chǎn)品，房屋抵押理財因為有實物資產(chǎn)為抵押物，所以在風(fēng)險控制和資金安全方面具有較高保障。

但是，資深律師對《證券日報》記者表示：“所謂風(fēng)險控制的關(guān)鍵在于房產(chǎn)的清算價值能否全額覆蓋投資人的本息，并且擁有足夠強的變現(xiàn)能力”。

過去，由于樓市火爆，尤其是北京這種一線城市的房價整體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，因此房產(chǎn)變現(xiàn)能力較強。但是，在目前價格下跌和成交清淡的背景下，房產(chǎn)的變現(xiàn)能力大打折扣。

此外，關(guān)于抵押房屋產(chǎn)權(quán)的“坑”還有很多。例如，一旦房產(chǎn)涉及夫妻共同財產(chǎn)的財產(chǎn)，夫妻雙方有權(quán)處分，借款人單方面的行為可能被認(rèn)定為無效;如果房子是父母的遺產(chǎn)，遺產(chǎn)的其他受益人也可能有權(quán)處置房產(chǎn)，同樣可能主張抵押行為無效;如果房產(chǎn)在此前已經(jīng)處于抵押狀態(tài)，那可能存在債權(quán)的優(yōu)先受償人，而其余投資者只能分享房產(chǎn)價值的剩余部分。

該法律界人士還提醒，如果借款人抵押的是唯一住宅，那么執(zhí)行實踐中的風(fēng)險也會相對較高。因為，唯一住宅在強制執(zhí)行環(huán)節(jié)可能會出現(xiàn)糾紛，最終間接導(dǎo)致債權(quán)人難以實現(xiàn)法律訴求。

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