405次，比2017年同期上漲接近80%。這是中國社科院在2018年12月11日發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2018～2019)》(以下簡稱《報告》)中顯示的全國樓市調(diào)控次數(shù)。而據(jù)《金融時報》記者的不完全統(tǒng)計， 2018年全年的樓市調(diào)控次數(shù)高達(dá)440次左右，刷新歷史紀(jì)錄。

專家和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為此輪調(diào)控已觸底。融360最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年12月，全國首套房貸款平均利率為5.68%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.159倍，環(huán)比11月下降0.53%，為2017年12月以來的首降。

“房貸利率有見頂回調(diào)之勢，部分城市的銀行可能小幅下調(diào)個人按揭貸款利率，加快放款速度。就長效機制來看，住房租賃供給格局將隨著國資房企在建項目集中入市而發(fā)生顯著變化，國資房企也有望提供更穩(wěn)妥的運營方案。”交通銀行(5.910,-0.01,-0.17%)首席經(jīng)濟學(xué)家連平表示。

應(yīng)該說，在高頻度且強有力的調(diào)控政策輪番上陣后，樓市“高燒”得到有效控制。雖然已有回調(diào)趨勢，但在2019年，堅持“房住不炒”、構(gòu)筑住房長效機制仍將是住房金融市場的指導(dǎo)性原則;而去年底前召開的中央經(jīng)濟工作會議所強調(diào)的“因城施策”原則，則將給予地方政府樓市調(diào)控更大的靈活度和自主性。

房貸利率或見頂

“用不了三五年，很多客戶就會換一個條件更好的住房了。現(xiàn)在(向銀行)貸款也沒什么問題，很方便。”北京市某房產(chǎn)中介表示。

相比一年來首套房房貸利率的首降，二套房房貸利率更是出現(xiàn)了“兩連降”。融360數(shù)據(jù)顯示，2018年12月，全國二套房貸款平均利率為6.04%，環(huán)比下降0.33%。

具體到銀行而言，融360數(shù)據(jù)顯示，2018年12月，工行、農(nóng)行、中行、建行國有四大行首套房貸款平均利率為基準(zhǔn)利率上浮15.6%，較上期下降0.8%。在其同期所監(jiān)測的全國35個城市533家銀行中，54家銀行分(支)行回調(diào)利率，占比為10.13%，較上月增加39家;470家銀行分(支)行首套房貸款利率較上月持平，占比為88.18%。

從《報告》的宏觀數(shù)據(jù)來看，全國房價同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，后下降至2018年3月的2.93%，又增長到2018年9月的10.7%。2018年8月之前，樓市逐步升溫，上行壓力日益加大，但到9月，樓市形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)并開始降溫。

這些變化在房貸利率上有所體現(xiàn)。融360數(shù)據(jù)顯示， 2018年7月，廣州首套房貸款平均利率為5.55%，二套房貸款平均利率為5.89%，環(huán)比均有所下降。

而在去年樓市升溫時，各類調(diào)控政策也最為頻繁。去年5月，住建部、財政部、央行、公安部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展治理違規(guī)提取住房公積金工作的通知》，防止提取住房公積金用于炒房投機;同在5月，包括北京、成都、哈爾濱等多個城市均提出嚴(yán)格房地產(chǎn)中介管理;7月到8月期間，住建部多次約談不同城市，要求其加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，并表示對樓市調(diào)控不力的城市堅決問責(zé);7月31日召開的中共中央政治局會議，更是提出“堅決遏制房價上漲”。

從去年全年的趨勢來看，房貸利率基本在調(diào)控政策最為頻繁的前三個季度保持上升趨勢，進入10月以后，增幅減緩乃至出現(xiàn)回落。

此外，對于央行本月公布的降準(zhǔn)消息，專家普遍認(rèn)為，這雖在一定程度上利好樓市，但資金將難以流入仍以“房住不炒”為監(jiān)管主基調(diào)的樓市，對樓市影響間接而微弱。

“因城施策”效應(yīng)初現(xiàn)

“目前來做房貸的客戶還是比較少，我們并沒有感覺到市場回暖的跡象。”近日某大行北京分支機構(gòu)的業(yè)內(nèi)人士告訴《金融時報》記者。

與北京不同，近期，青島暫停買房搖號政策、佛山放寬入戶條件、菏澤取消限售政策、杭州和珠海放松社保條件、廣州放開對商業(yè)服務(wù)類物業(yè)項目銷售對象的限制……全國各城市給樓市“松綁”的政策頻出。

相比2017年中央經(jīng)濟工作會議提出的“保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控”，去年中央經(jīng)濟工作會議提出的“因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系”的要求，無疑給地方政府提供了更多的樓市調(diào)控自主空間。

事實上，各地樓市的變化與差異顯著。《報告》顯示，從2017年11月到2018年10月，在房價增速降幅超過25%的32個城市中，有29個來自東部城市;而在房價增速增幅超過10%的50個城市中，有43個來自中西部城市。

融360數(shù)據(jù)顯示，2018年12月，一線城市的房貸利率較早出現(xiàn)下降趨勢，二線城市相繼出現(xiàn)利率回調(diào)，整體下降幅度較小。后期或有更多城市出現(xiàn)變動回調(diào)，回調(diào)幅度也將較小。

“2019年，房地產(chǎn)政策仍將堅持‘房住不炒’和‘因城施策’原則，但在行業(yè)內(nèi)外部需求因素的影響下可能適度放松。預(yù)計政策調(diào)整將以結(jié)構(gòu)化方式進行，各地可能自下而上、明緊暗松，局部試探微調(diào)。一二線城市以保障剛需和置換型改善需求為重點，適當(dāng)松動過緊的行政管制措施;三四線城市區(qū)別對待棚改安置，對已完成去庫存的地區(qū)取消或減少貨幣化安置。”連平如是預(yù)測。

積極培育租賃市場

作為構(gòu)筑住房長效機制的重要組成環(huán)節(jié)，住房租賃市場備受關(guān)注。去年8月底，“房租貸”亂象所引發(fā)的第一起爆倉出現(xiàn)——位于杭州的鼎家宣布因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂。而在彼時，北京地區(qū)中介機構(gòu)惡性競爭、哄抬房租現(xiàn)象也迅速成為焦點話題。

“銀行需要圍繞 ‘房住不炒’，助力培育住房租賃市場，平抑房租價格，把房地產(chǎn)的金融屬性剝離出來。建行一直在努力培育這個市場，并把其確定為我們的‘三大戰(zhàn)略’之一，但這其中還有很多課題，亟待銀行與學(xué)者、企業(yè)一道配合解決。”建行董事長田國立表示。

《報告》顯示，去年前5個月，房租水平呈小幅下跌趨勢。其中，2018年1月租金水平較2017年年底租金水平環(huán)比下降0.21%，年后開始反彈，其中5月環(huán)比漲幅較大，但仍未及2017年年底水平。銀行的介入對房租的平抑作用初顯。

2018年，各銀行繼續(xù)在培育和發(fā)展租房租賃市場上貢獻(xiàn)力量。中行計劃為8家房地產(chǎn)企業(yè)提供規(guī)模超過2000億元的住房租賃領(lǐng)域融資，農(nóng)行擬提供2000億元信貸資金用于支持北京市集體建設(shè)用地租賃住房開發(fā)。

建行繼續(xù)打響“要租房，到建行”的口號，建立并完善集監(jiān)管服務(wù)、企業(yè)租賃、共享應(yīng)用、公租房監(jiān)測分析等五大系統(tǒng)于一體的住房租賃綜合服務(wù)平臺，為政府機構(gòu)、租賃企業(yè)、租客、房東等住房租賃相關(guān)主體提供“全鏈條”產(chǎn)品和服務(wù)。此外，該行還率先在廣東推出俗稱“存房”的家庭不動產(chǎn)財富管理業(yè)務(wù)，進一步創(chuàng)新長租房源供給模式。

中行宣布成立城盈住房服務(wù)有限公司，進一步完善住房租賃場景服務(wù)生態(tài)布局，打出“租好房，到中行”的口號。據(jù)悉，2019年，該公司將推出聯(lián)結(jié)資產(chǎn)端、資金端和租客端的住房租賃全生命周期系統(tǒng)解決方案——住房租賃綜合服務(wù)平臺。同時，中行表示將為住房租賃市場各參與主體提供全產(chǎn)業(yè)鏈條的金融產(chǎn)品與服務(wù)，激活場景金融的創(chuàng)新服務(wù)能力。(陸宇航)

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